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按揭贷款的审批提前了,“阴阳合同”的招数行不通了

时间:2019-10-24 02:41来源:网络整理 作者:管理员 点击:

前天,《宁波市存量房交易资金监管办法(试行)》发布,将从2019年11月15日施行。

这项新政策,将给宁波的二手房买卖流程带来重大变化,也会对二手房买卖双方交割房款带来重大影响。

记者通过采访住建部门,对此新政进行了解读。

□记者钟婷婷周科娜

买卖二手房的流程有明显变化

按揭贷款的审批提前了“阴阳合同”的招数行不通

现在买卖二手房的流程,一般是这样一步步来的——

第一步,买卖双方经房产中介撮合后,签纸质合同、合同网签,买方付定金。如在限购圈内买房,买方需打出限购证明。

第二步,房管部门完成合同网签备案。买卖双方约定时间由中介陪着到行政服务中心办过户、交税,买方付首付。卖方如还有按揭或抵押贷款,需先结清贷款。

第三步,过户完成、不动产权证办出,去银行申请按揭贷款。

第四步,按揭放下,买卖双方办理交房手续。

而在新政施行后,二手房交易流程将是这样的——

合同网签——银行对买方的按揭贷款申请进行预审——买卖双方在银行办理存量房交易资金监管——房管部门对合同进行网签备案——买卖双方去办过户、交税——银行放款——交房。

这里面,最主要的一个变化,是按揭贷款的审批提前了!现在是过户完才去办按揭,以后则是过户之前就要完成按揭审批。

随之而来的还有一个特别值得关注的变化是,以往二手房交易中通过“阴阳合同”多办贷款、少交税的招数行不通了!

因为贷款审批前移机制要求以网签合同为贷款审核依据,网签备案价格、申请贷款报批的成交价格、纳税申报价格要一致。住建部门表示,这将有助于防止偷漏税与骗贷的现象。

二手房买卖新流程七大注意点

办交易资金监管免费首付款、按揭款都应纳入资金监管

按照新政,在新的二手房买卖流程中,需要注意这么七个方面。

第一,以后如果是通过房产中介买卖二手房的,必须在银行办存量房交易资金监管。

不通过中介、由买卖双方自行成交的,办不办资金监管则自愿。

第二,房款——包括首付款、按揭款以及一次性付款的钱、分期付款的钱,都应纳入资金监管。买卖双方与银行签订资金监管协议,根据协议约定,银行会在不同的交易环节把相应的资金划给房东。

但定金、交易税费和中介费,由买卖双方自行约定要不要纳入资金监管。

另外,当下常见的由买方垫付、用于卖方还按揭的钱,不在资金监管范围之内——下面我们还会讲到这笔钱的问题。

第三,如果是按揭购房,按揭银行和资金监管必须是同一家银行。

第四,办了存量房交易资金监管后,按揭贷款审批将会前置——合同网签申请完成后,银行就会对买方符不符合按揭条件、能批多少贷款等作预审。

如果是申请住房公积金贷款的,则在房管部门完成合同网签备案后、过户及交税前,由公积金部门作贷款预审。

新政明确,贷款银行、住房公积金管理部门应当在受理买方贷款申请后7个工作日内,明确贷款意向或完成贷款审批;申请组合贷款的,应在9个工作日内明确贷款意向和完成贷款审批,并及时将结果告知申请人。

第五,不通过房产中介、买卖双方自行成交的,且要按揭的,同样要贷款审批前置,必须先取得贷款银行的贷款意向或完成住房公积金贷款审批,然后才能去办过户、交税等后续交易手续。

(责任编辑:admin)
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